Как меняются стоимость жилья в словацких городах и ставки по ипотеке, и что можно ждать от них в ближайшем будущем — Barikáda отвечает на эти вопросы в свежем обзоре словацкого рынка недвижимости.
Жильё подорожало впервые за два года
Главная летняя новость для словацкого рынка недвижимости — стоимость жилья в стране выросла в первый раз, начиная с конца 2022 года. После 18 подряд месяцев снижения цены она снова пошла вверх. Пока совсем незначительно — всего на 1.6% за квартал, что в абсолютных цифрах составляет лишь 39 евро. Более того, если брать разницу в ценах с прошлым годом, то нынешние окажутся ниже ниже на 1.3%.
И всё же этот факт крайне важен для рынка, который переживал очень непростое время в последние два года. Аналитики давно ожидали смена тренда и медленного возвращения цен на жильё к росту, отмечая постепенное восстановление спроса на него. Пока трудно прогнозировать дальнейшее изменение стоимости недвижимости, однако эксперты сходятся во мнении, что оно как минимум не будет дешеветь. Однако консенсус-прогноз говорит о том, что цены на дома и квартиры продолжат незначительно расти до конца года.
Примечательно, что рост коснулся всех без исключения типов жилья. За период с апреля по июнь 2024 года средняя стоимость квадратного метра в квартирах увеличилась на 60 евро, добравшись до уровня 2 749 евро (квартальный рост составил 2.2%). Стоимость «квадрата» в домах за квартал выросла на 66 евро, составив 1 931 евро (рост 3.5%).
Наиболее значительный рост цен на жильё зафиксирован в Банскобистрицком крае, также значительный вклад в общую статистику внесли Братиславский, Трнавский и Кошицкий края. Единственными регионами, в которых стоимость жилья продолжила падать, остались Нитранский и Жилинский края.
Братислава: аренда быстро дорожает
В столичном регионе наиболее выгодными по-прежнему остаются объекты на вторичном рынке. По данным компании Bencont Investments, средняя цена квадратного метра в них составляет 3 556 евро, что почти на треть ниже, чем в новостройках. Старые квартиры в Братиславе остаются единственным видом жилья в столице, цены на который почти не изменились с начала года.
В то же время всё менее и менее выгодной становится аренда жилья в Братиславе — цены на него растут намного быстрее, чем стоимость собственной недвижимости. По итогам II квартала средняя стоимость «квадрата» в съёмном жилье в столице достигла отметки в 16.09 евро (включая коммунальные платежи). Это уже почти на 7% больше, чем годом ранее.
Цены на съём жилья выглядят впечатляющими в сравнении с тем, какой она была ещё несколько лет назад. К примеру, стоимость аренды средней двухкомнатной квартиры в Братиславе находилась на уровне 863 евро (включая коммунальные платежи). В центральной части города она и вовсе приблизилась к трёхзначной сумме, составив 984 евро в месяц. В других районах Братиславы она колебалась в диапазоне от 805 евро до 864 евро.
От Братиславы до Кошице: рейтинг словацких регионов по доступности жилья
Нового жилья всё меньше
Одним из главных факторов, толкающих вверх цены на жильё, становится стагнация всей строительной отрасли в стране. Количество новых объектов, появляющихся на рынке, продолжает снижаться. По данным Статистического управления, по сравнению с прошлым годом количество введённых в эксплуатацию квартир в целом по стране снизилось на 10%.
С начала года снижение этого показателя зафиксировано в шести из восьми словацких регионов. Самым большим оно оказалось в Банскобистрицком и Прешовском краях — в них оно превысило 30%. Небольшой рост количества новых квартир зафиксирован только в Нитранском и Жилинском краях — именно в этих двух регионах цены на жильё продолжают снижаться.
Аналитики, работающие на рынке недвижимости, предупреждали, что ситуация на рынке продолжает выглядеть более выигрышной для покупателей, чем для продавцов жилья, однако у последних есть способы влиять на ситуацию. Приостановка или заморозка действующих проектов — один из них, и девелоперы активно прибегают к нему с начала 2023 года. Создаваемое таким образом искусственное снижения предложение на рынке приводит к нехватке недвижимости и заметному росту цен на него.
Ипотека: банки медленно корректируют ставки
В начале июня произошло ещё одно значимое для рынка недвижимости событие. Европейский центральный банк (ЕЦБ) впервые за пять лет снизил размер своей ключевой ставки. Это снижение было ожидаемым благодаря заметному замедлению темпов инфляции в еврозоне.
Размер ставки, от которого зависит стоимость всех коммерческих кредитов в странах еврозоны, в том числе ипотечных, был снижен всего на 0.25 процентных пункта — с 4.5% до 4.25% годовых. Однако важно то, что европейские власти почувствовали улучшение ситуации в экономике, которое позволит сделать кредитование более доступным. В последнее время размер ставки двигался исключительно в обратном направлении — с лета 2022-го по конец 2023 года он вырос с 0% до 4.5%. Более того, только в 2023 году эта ставка увеличивалась семь раз.
Для желающих взять ипотеку эта новость звучит обнадёживающе — график ниже показывает прямую зависимость размера ипотечных ставок в Словакии от того, на каком уровне установлена ключевая ставка ЕЦБ.
Это подтверждают и действия словацких банков, которые продолжают острожно снижать размеры ставок по ипотеке для своих клиентов. С начала года это сделало большинство крупнейших банков страны, в августе к ним присоединился Tatra banka.
Минимальные ставки по ипотеке у пяти крупнейших банков Словакии в августе 2024 года, % в год в зависимости от срока фиксации ставки
| 1 год | 2 года | 3 года | 5 лет | 7 лет | 10 лет | |
| Slovenská sporiteľňa | 4.99 | — | 4.39 | 4.39 | — | 5.39 |
| VÚB | 4.39 | — | 4.39 | 4.49 | — | 4.79 |
| ČSOB | 5.39 | — | 4.29 | 4.49 | — | 4.69 |
| Tatra banka | 4.49 | 4.39 | 4.19 | 4.29 | 4.49 | 4.69 |
| Prima banka | — | — | 4.00 | 4.00 | — | — |
С другой стороны, важно понимать, что снижение ставок по ипотекам не будет происходить резко — в любой ситуации, которая может привести к удешевлению стоимости своих услуг, банки действуют с небольшим лагом времени.
В то же время аналитики отмечали, что словацкие банки перестраховывались и закладывали удорожание стоимости кредитов европейского регулятора в размер своих ипотечных ставок с запасом. Это означает, что по мере снижения ключевой ставки ЕЦБ ипотека в Словакии снова будет становиться более доступной.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
