Первый кредит на покупку недвижимости в Словакии был выдан более 25 лет назад. Barikáda рассказывает о том, как за прошедшее время изменился ипотечный рынок, и что может его ждать в ближайшем будущем.
Первый опыт
Ипотечное кредитование пришло в Словакию достаточно поздно не только по сравнению с западными европейскими странами, но и с соседями. К примеру, в Чехии коммерческие банки вышли на это рынок в 1995 году. В Словакии это произошло лишь в начале 1998 года, причём около двух лет ипотеку можно было получить лишь в одном банке — им был VÚB.
Конкуренты VÚB выходили на новый рынок не очень быстро. Ближе к осени 1999 года на нём появилась Slovenská sporiteľňa. Tatra banka, OTP и Unicredit сделали это в октябре 2000 года, а ČSOB начал оформлять ипотеку и вовсе в конце 2003 года. Ничего удивительного в этом нет — на первых порах на этом рынке оформлялось всего по несколько кредитов в месяц.
Сами кредиты также было трудно назвать доступными. Первые ставки по ипотеке составляли 13.5% годовых, и достаточно долгое время они держались на отметке выше 10%. Это было связано с достаточно высоким уровнем инфляции в стране — конце 90-х годов он колебался в диапазоне от 5.5% до 14.8%. Влияло это и на условия кредитования: к примеру, в первые годы работы ипотечного рынка клиенты могли зафиксировать кредитную ставку лишь на один год. Сейчас этот период вырос до десяти лет, а некоторые банки в исключительных случаях готовы сделать «фикс» даже на 15 или 20 лет.
Рост рынка
Либерализация законов и вступление Словакии в Евросоюз в начале 2004 года оказали положительное влияние на национальную экономику. Благосостояние словаков и их уверенность в будущем начали заметно расти, а уровень инфляции откатился до уровня в 3-4% в год. Развивалась и финансовая сфера — в Словакии росло количество банков, в том числе с иностранным капиталом. Это развивало конкуренцию на рынке, и в том числе приводило к снижению ставок по ипотеке.
К 2007 году процент по кредитам на покупку недвижимости составлял примерно 6.5% годовых. К этому моменту спрос на них настолько вырос, что их доля составляла уже 67% от всех кредитов, выдаваемых банками. Параллельно с этим в Словакии начали заметно расти цены на жильё, что дополнительно подстёгивало потребителей обращаться к ним за ссудой.
За последние восемь лет средняя стоимость жилья в Словакии выросла более, чем в два раза. Однако ипотека стала эффективным инструментом, который позволил словацким семьям сохранить возможность приобретать жильё по доступным ценам, даже несмотря на такой быстрый рост цен. Если сравнить данные за 2013 и 2023 годы, то выяснится, что человек со средним доходом, живущий в Братиславе, всё так же продолжает тратить на покупку одного квадратного метра около двух месячных зарплат.
Доступность жилья по ипотеке для жителей Братиславы, данные Национального банка
| 2013 год | Первое полугодие 2023 года | |
| Средняя годовая ставка по ипотеке | 3.8% | 3.8% |
| Средняя зарплата, евро в месяц | 824 | 1 327 |
| Средняя сумма кредита, евро | 79 104 | 127 392 |
| Средняя цена квадратного метра, евро | 1 660 | 3 203 |
| Среднее количество зарплат на выплату цены квадратного метра | 2.01 | 2.41 |
| Годовая инфляция | 1.4% | 13.6% |
До и после войны
В 2012 году средний размер ставки по ипотечным кредитам в Словакии начал снижаться. Это продолжалось в течение девяти лет. В итоге к концу 2021 года он достиг исторического минимума в 0.97%. На тот момент более низкие ставки в странах Евросоюза имела Португалия.
Такое снижение стоимости кредита было связано с двумя факторами. Первый — жёсткая конкуренция между банками, предоставляющими ипотечные кредиты. Второй — политика Европейского центрального банка (ЕЦБ), который долгое время удерживал свою ключевую процентную ставку на уровне 0%.
Ситуация начала меняться почти сразу после начала войны на Украине. Ставший её следствием энергетический кризис привёл к резкому росту цен во всей Европе, впервые за долгие годы добравшись до двузначных отметок. В Словакии этот показатель стал одним из самых высоких в Европе, к концу 2022 года добравшись до отметки в 15.5%.
На фоне растущей инфляции ЕЦБ повысил свою ключевую ставку — с лета 2022-го по конец 2023 года она выросла с 0% до 4.5%. Это неизбежно привело к росту стоимости всех коммерческих кредитов в странах Евросоюза, в том числе ипотечных. За время, прошедшее с начала войны, процент по кредитам на покупку жилья в Словакии вырос с 0.97% до 3.8%, вернувшись на уровни десятилетней давности.
Рост ставок привёл к снижению спроса на ипотеку, что негативно сказалось на всём рынке недвижимости в стране. Некоторое время он сохранял инерцию — в течение 2022 года средняя цена квадратного метра в Словакии достигла рекордной отметки в 2 639 евро. Однако уже в начале 2023 года Статистическое управление сообщило о смене тренда — цены на жильё сначала замедлили рост, а затем и вовсе начала падать. В конце сентября их годовое снижение превысило 10%.
Что ждёт ставки по ипотеке в 2024 году
Учитывая ситуацию в европейской экономике, в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится. Более того, Национальный банк спрогнозировал, что ставки по ипотеке могут превысить отметку в 5% годовых. Это связано, в том числе, с ожиданиями от очередного повышения ключевой ставки ЕЦБ, от которой напрямую зависит всех кредитов в Евросоюзе: в 2023 году она менялась в сторону увеличения семь раз.
В то же время ЕЦБ предполагал, что к концу 2024 года европейская экономика должна в целом справиться с негативными эффектами от войны на Украине. Предполагается, что к этому моменту уровень инфляции должен приблизиться к довоенным уровням.
Впрочем, некоторые аналитики отмечают, что словацкие банки готовы к решениям ЕЦБ, из-за чего заранее заложили удорожание стоимости кредитов европейского регулятора в размер своих ипотечных ставок. Если это окажется правдой, то существенного подорожания жилищных кредитов в Словакии больше не будет. Разумеется, если страна снова не окажется в какой-нибудь чрезвычайной ситуации.
В ситуации с растущими ставками по ипотеке многие потенциальные покупатели жилья принимают решение выждать паузу, дождавшись их снижения. Дополнительным фактором для них становится резкое падение цен на жильё. При кажущейся выигрышности этой стратегии важно помнить, что любые резкие изменения в экономике со временем корректируются, причём эта коррекция может происходить с очень большой скоростью.
В реальности это означает, что любое оживление в европейской или мировой экономике может резко подстегнуть спрос на жильё, а значит и рост его стоимости, за которым можно просто не успеть.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
