Ситуация на рынке недвижимости в Словакии остаётся неопределённой — цены на жильё не меняются, а ставки по ипотеке остаются высокими. О том, какая стратегия при таких обстоятельствах окажется более выигрышной для покупателей — в обзоре Barikáda.
Квартиры дорожают, дома дешевеют
Ситуация на рынке недвижимости в Словакии остаётся неопределённой. В конце марта мы рассказывали о том, что на нём появились первые признаки восстановления. Стоимость недвижимости перестала падать в годовом исчислении, а в квартальном даже перешла к росту почти во всей стране. Банки начали медленное снижение ипотечных ставок, а число новых домов и квартир в стране выросло почти до рекордного уровня.
Однако свежий отчёт Национального банка (NBS), опубликованный 9 мая, показал, что рынок всё же не перешёл к стабильному росту, а продолжает стагнировать. По итогам I квартала 2024 года средняя стоимость квадратного метра недвижимости в стране снизилась на 0.4%, то есть остались практически неизменными по сравнению с концом прошлого года. При этом в сравнении с аналогичным периодом 2023 года цены оказались ниже на 5.2% ниже. В абсолютных цифрах средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Словакии составила 2 423 евро.
При этом если сравнивать стоимость разные типы недвижимости, т о мы увидим разнонаправленную динамику. Семейные дома продолжают дешеветь — стоимость одного «квадрата» в них за первые три месяца 2024 года снизилась сразу на 2.4%, составив 1 865 евро. В то же время средняя цена квадратного метра в квартирах показала пусть и минимальный, но всё же рост — он составил 0.2% за квартал, а сама стоимость достигла отметки в 2 689 евро.
Годовая динамика и для домов, и для квартир окажется отрицательной. Однако при её сравнении мы увидим, что цена квадратного метра в семейных домах всё же была более стабильной — за год она упала на 3.4%. За этот же период времени стоимость «квадрата» колебалась заметно сильнее, снизившись на 5.2%.
Дорожают только Братислава и Нитра
Согласно данным Национального банка, в первом квартале 2024 года средняя стоимость жилья упала в шести из восьми краёв Словакии. Выросла он только в двух регионах, в которых исторически установились самые высокие и низкие цены на недвижимость — это соответственно Братиславский и Нитранский края.
В Братиславе сравнялись темпы роста цен на аренду и покупку жилья
Впрочем, и этот рост оказался минимальным. За первые три месяца 2024 года в Братиславском крае средняя цена квадратного метра жилья выросла с 3 077 до 3 087 евро, в Нитранском — с 1 358 до 1 405 евро. При этом в столичном регионе эта стоимость выросла впервые с конца 2022 года.
Изменение средней стоимости квадратного метра недвижимости в регионах Словакии, данные Национального банка Словакии
| Край | I квартал 2023 года | IV квартал 2023 года | I квартал 2024 года |
| Братиславский | € 3 203 | € 3 077 | € 3 087 |
| Тренчинский | € 1 869 | € 1 808 | € 1 795 |
| Нитранский | € 1 435 | € 1 358 | € 1 405 |
| Трнавский | € 1 654 | € 1 565 | € 1 549 |
| Жилинский | € 2 035 | € 1 874 | € 1 827 |
| Банскобистрицкий | € 1 760 | € 1 589 | € 1 475 |
| Кошицкий | € 2 220 | € 2 076 | € 2 011 |
| Прешовский | € 2 016 | € 1 786 | € 1 767 |
Что будет дальше
Важно учитывать, что статистика Нацбанка основана на так называемой цене предложения — это стоимость недвижимости, которая указывается в рекламных объявлениях. В реальности цены, по которым недвижимость в итоге продается, могут значительно отличаться, поскольку они могут меняться в ходе переговоров между покупателем и продавцом.
Это означает, что нынешняя ситуация на рынке относительно благоприятна для покупателей. «В настоящее время предложение как по новостройкам, так и по объектам на вторичном рынке велико, поэтому желающие приобрести недвижимость имеют хорошие условия для покупки. К тому же они всё ещё могут договориться с продавцом о более выгодной цене, плюс им есть из чего выбирать — такое было трудно представить до 2022 года», — отмечает аналитик компании Wilusa Виктор Обтулович.
По его словам, ситуация может измениться уже в обозримом будущем. «В течение трёх лет на рынке вполне может возникнуть нехватка недвижимости, и это станет одним из факторов, который создаст давление на цены и приведёт к их росту. Да, в 2023 году в Словакии было построено около 21 тыс. объектов недвижимости, что является вторым по величине показателем за всю историю страны. Однако нужно учитывать, что многие девелоперы заморозили свои новые проекты, сосредоточившись на продаже завершённых объектов», — отмечает Обтулович.
Рынок недвижимости в Словакии: что выгоднее — покупка или аренда?
Подешевеет ли ипотека?
Дополнительным стимулом для подорожания недвижимости может стать снижение ставок по ипотеке. На данный момент в срелнем по стране она составляет 4.13% годовых — это немного меньше, чем во второй половине прошлого года, но всё равно значительно выше, чем два года назад.
Размер ставок по ипотеке зависит от размера ключевой ставки Европейского центробанка (ЕЦБ). С лета 2022-го по сентябрь 2023 года она выросла с 0% до 4.5%, из-за чего проценты по кредитам на покупку жилья в Словакии за этот же период времени выросли в четыре раза.
Эксперты ожидают, что ЕЦБ может снизить свою ключевую ставку в июне, а в течение 2024 года это снижение может произойти ещё два раза. Впрочем, предупреждают аналитики, это не обязательно приведёт к автоматическому удешевлению ипотеки в Словакии. По словам аналитика OVB Allfinanz Slovensko Мариана Булика, причиной этого может стать высокая цена словацких государственных облигаций, которая не мотивирует банки снижать ставки по ипотечным кредитам.
«Из-за этого процентные ставки по ипотеке могут как минимум остаться на нынешнем уровне до конца года. Более того, нельзя исключать и их дальнейший рост. Это может произойти в том случае, если правительство не сможет реально выполнить свои обещания перед инвесторами о том, что оно начнет серьезно консолидировать государственные финансы», — отметил Булик.
«Рынок оказался в тупике. Девелоперы ждут повышения покупательной способности потребителей, чтобы поднять цены. Те, в свою очередь, пытаются отложить покупку в ожидании более низких процентных ставок по ипотечным кредитам, которое может и не произойти», — отмечает аналитик 365.bank Томаш Богачек.
В результате на рынке сложилась удивительная ситуация, из-за которой в своеобразную ловушку могут попасть семьи, продолжающие откладывать решение вопроса о покупке своего жилья на будущее — ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость больше не приходится, при этом ставки по ипотеке могут остаться на достаточно высоком уровне.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
