Уходящий год снова оказался очень непростым для словацкого рынка недвижимости. Barikáda подводит его итоги и делает прогноз на ближайшее будущее, которое может оказаться ещё более сложным.
Что происходит на рынке жилья
Словацкий рынок встречал 2024 год с осторожным оптимизмом. После турбулентности в течение предыдущих двенадцати месяцев, по итогам которых цены на жильё в Словакии снизились впервые за восемь лет, и при этом сразу на 10%, ситуация постепенно начала выправляться.
Главной надеждой как продавцов недвижимости, так и её покупателей, стало снижение ставок по ипотеке, о котором начали говорить в самом начале года. Поначалу о нём объявляли лишь некоторые банки, а само снижение составляло десятые доли процента. Однако в течение года заметно осмелели уже все участники рынка, некоторые из которых опустили процентные ставки ниже 4% годовых.
Минимальные ставки по ипотеке у пяти крупнейших банков Словакии в декабре 2024 года, % в год в зависимости от срока фиксации ставки
| 1 год | 3 года | 5 лет | 10 лет | |
| Slovenská sporiteľňa | 4.69 | 3.89 | 3.99 | 4.99 |
| VÚB | 4.39 | 3.99 | 4.09 | 4.59 |
| ČSOB | 4.95 | 3.95 | 4.05 | 4.65 |
| Tatra banka | 4.59 | 3.99 | 4.19 | 4.89 |
| Prima banka | 3.80 | 4.00 |
Причиной смены тренда стало постепенное восстановление спроса на фоне прекратившегося снижения цен, а также первые за пять лет снижения ключевой ставки Европейского центрального банка (ЕЦБ). На этом фоне начала обостряться борьба за клиентов между словацкими банками. Они стремились привлечь не только новых заемщиков, но и переманить клиентов от конкурентов, предлагая им более выгодные условия по ипотечным кредитам.
На фоне снижения ставок начал восстанавливаться спрос на ипотеку. Это, в свою очередь, подстегнуло рост цен на жильё. Сначала он фиксировался только по отношению к предыдущим кварталам, однако к середине лета средняя цена одного квадратного метра в стране впервые за два года выросла и в годовом исчислении. Этот тренд сохранился до конца года — в период с января по сентябрь «квадрат» в Словакии подорожал с 2 423 до 2 520 евро. Если сравнивать цены на жильё с показателями годичной давности, то окажется, что в целом по стране они выросли на 3.4%.
Ситуация в регионах традиционно различается, однако и здесь есть общий тренд. За период с октября 2023 по сентябрь 2024 года средняя цена квадрата выросла в пяти из восьми регионов. Наиболее заметным этот рост традиционно был в Братиславском и Кошицком краях. Совсем незначительно — на несколько десятков евро — этот показатель упал только в Тренчинском и Банскобистрицком краях. А в Жилинском крае в течение указанного периода стоимость одного квадрата и вовсе не изменилась.
Отдельного внимания заслуживает ситуация в Братиславе. Стоимость жилья в столице начала расти раньше и гораздо быстрее, чем в среднем по стране. В течение всего 2024 года количество квартир, продававшихся в столице Словакии, в два раза превышало аналогичные показатели в прошлом году. Это привело к тому, что уже к концу весны средняя цена одного квадратного метра в новых квартирах в словацкой столице превысила историческую отметку в 5 тыс. евро.
Рост спроса и дефицит жилья
Главным фактором роста цен стал резко выросший спрос со стороны покупателей. Ему не помешал и размер ставок по ипотеке — да, он постепенно снижался в течение года, но всё же оставался достаточно высоким в сравнении с 2021 годом, когда кредит на покупку жилья можно было взять меньше, чем за 1% годовых.
На рост спроса наложился ещё один важный и, увы, традиционный для Словакии фактор — дефицит жилья. Он всегда ощущался на рынке, однако после обвала на рынке в 2022-2023 годах девелоперы стали гораздо осторожнее запускать новые проекты. И если строительство семейных домов в стране практически не пострадало, то количество новых многоквартирных проектов сократилось драматически.
В течение уходящего года количество новых строящихся квартир в стране упало сразу на четверть, а если сравнивать его с данными до начала пандемии, то падение и вовсе составит почти 40%.
По данным Статистического управления, в период с января по сентябрь 2024 года количество новых объектов, появляющихся на рынке недвижимости, снизилось в шести из восьми словацких регионов. Самым большим это снижение оказалось в Банскобистрицком и Прешовском краях — в них оно превысило 30%. Рост количества новых квартир и домов зафиксирован только в Нитранском и Жилинском краях, и именно в этих регионах цены на жильё либо снижались, либо оставались на прежнем уровне.
Что происходит с арендой жилья
Несмотря на то, что в уходящем году в Словакии было зафиксировано восстановление спроса на ипотеку и покупку новых квартир и домов, его темпы всё же были не такими высокими, чтобы оказать влияние на другой важнейший тренд последних двух лет. Речь идёт о крайне высоком спросе на аренду жилья.
Этот тренд оформился в 2023 году, когда из-за резкого роста ставок по ипотеке съём жилья стал гораздо более выигрышной альтернативой, чем его покупка. Тогда количество сделок на рынке найма жилой недвижимости всего за год выросло почти на четверть. По итогам 2024 года динамика окажется более низкой, но всё равно впечатляющей — число сделок по аренде вырастет примерно на 10%.
Повышение спроса на аренду жилья автоматически повлекло за собой рост цен на съём него по всей Словакии, и особенно в крупных городах. В конце августа компания Deloitte сообщила, что за год средняя цена аренды квартир в Словакии выросла почти на 8%, добравшись до отметки в 712 евро в месяц.
В разных городах и районах страны арендная плата выросла на десятки, а в некоторых случаях и на сотни евро в месяц. Самым заметным стал рост цен в Жилине, Братиславе и Кошице. При этом в Жилине за год они выросли в среднем сразу почти на 20%.
Рост цен на аренду в Братиславе оказался не таким высоким, во многом из-за того, что они и так находятся на исторически рекордных уровнях. К концу года средняя стоимость месячной аренды двух- и трёхкомнатных в столице превысила 700 и 1 000 евро соответственно. Из-за этого преимущества аренды жилья в Братиславе в сравнении с его покупкой уже кажутся сомнительными — темпы роста цен на них сравнялись ещё в мае.
Что будет с ценами на жильё в 2025 году
Ожидания аналитиков сводились к тому, что в 2025 году перечисленные выше тренды сохранятся: ставки по ипотеке продолжат постепенно снижаться, спрос будет расти, а цены на жильё будут также идти вверх. Однако в ситуацию вмешалось правительство страны — осенью оно приняло второй за два года пакет мер по консолидации государственных финансов, которые должны сократить дефицит бюджета.
Помимо прочего, пакет консолидации включает повышение базовой ставки НДС с 20% до 23%. И это окажет прямое и, по всей видимости, негативное влияние на рынок недвижимости. Дело в том, что новый размер ставки будет распространяться и на все сделки с новыми домами и квартирами, совершённые с 1 января 2025 года.
Наиболее очевидным, и практически неизбежным эффектом от повышения ставки НДС может стать рост цен на жильё. Объясняется всё очень просто — из-за него застройщики будут сталкиваться с более высокими затратами на свои проекты, например, с выросшими ценами на бетон, сталь или дерево. Такие затраты почти неизбежно перекладываются на конечного покупателя недвижимости.
По предварительным оценкам, повышение ставки НДС на три процентных пункта будет означать увеличение стоимости средней квартиры в Словакии примерно на 7 500 евро. После этого страна окажется в числе государств Евросоюза с самой высокой налоговой нагрузкой на новое жильё.
Есть небольшой шанс, что на рост цен повлияют сами застройщики — они имеют возможность продавать недвижимость по более низким ценам в ущерб своим доходам. Будут они это делать или нет, предсказать очень трудно. Большое влияние на их решение окажет спрос со стороны потребителей — если после подорожания он резко упадёт, то у застройщиков просто не останется другого выбора.
Предсказать, каким окажется спрос на новое жильё в 2025 году, ещё сложнее. Аналитики расходятся в оценках: часть из них предполагает, что падение интереса к покупке недвижимости неизбежно, а другие допускают, что спрос может почти не пострадать. По их мнению, в Словакии до сих пор есть большое желающих купить жильё, которое продолжает оставаться дефицитным. Более того, рост цен на недвижимость в 2025 году прогнозировался и до повышения ставки НДС.
Сходятся эксперты в одном — самым выгодным периодом времени для покупки жилья в обозримом будущем станут последние недели 2024 года. В это время продолжает действовать пониженная налоговая ставка, а девелоперы устраивают традиционные рождественские и новогодние акции. Судя по всему, жители Словакии спешат воспользоваться такой возможностью — по данным Нацбанка, уже в октябре объём ипотечных кредитов вырос на треть, став рекордным за последние два года.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
