Нажмите "Enter" для перехода к содержанию

Повышение НДС: как рост налогов повлияет на цену жилья в Словакии

Власти Словакии пытаются сократить дефицит госбюджета и повышают налоги. Новое повышение коснётся практически всех секторов экономики, в том числе рынка недвижимости. Как на это отреагируют цены на покупку и аренду жилья — в обзоре Barikáda

В начале октября Национальная рада одобрила пакет мер по консолидации государственных финансов, предложенный правительством. Меры должны обеспечить консолидацию на уровне более 2,5 млрд евро, а дефицит должен снизиться до 4,7% валового внутреннего продукта в следующем году. Помимо прочего, пакет консолидации также включает повышение базовой ставки НДС с 20% до 23%. С 1 января 2025 года он будет распространяться на все новые объекты недвижимости.

Что такое НДС и как он влияет на цены на жильё

Налог на добавленную стоимость (НДС) — один из ключевых в экономике, поэтому его ставка оказывает большое влияние на все её отрасли. Рынок недвижимости здесь не исключение — этот сектор очень чувствителен к любым изменениям в законодательстве, которые могут повлиять на затраты на строительство, продажу или аренду недвижимости.

Первым и наиболее очевидным эффектом от повышения ставки НДС может стать рост цен на жильё. Объясняется всё очень просто — из-за него застройщики будут сталкиваться с более высокими затратами на свои проекты, например, с выросшими ценами на бетон, сталь или дерево. Такие затраты почти неизбежно перекладываются на конечного покупателя недвижимости.

НДС — это косвенный налог, который включается в конечную стоимость товара или услуги. Он выплачивается с добавленной стоимости, то есть с разницы между его конечной ценой и суммой стоимости всех товаров и услуг, включённых в цепочку производства.

Для примера приведём ситуацию со строительством дома (сразу оговоримся, что мы упрощаем правила расчёта налога для более простого понимания его сути). В процессе строительства задействуется множество разных участников — производители стройматериалов, продавцы, перевозчики грузов, сами строители и так далее. Каждый из них, оказывая услугу, увеличивает цену продукции, то есть создаёт для неё добавленную стоимость. Именно она и облагается НДС. Таким образом этот налог постепенно накапливается по ходу всей цепочки, а выплачивается он последним человеком в ней, то есть покупателем дома — итоговый НДС просто включается в его конечную стоимость. Ставка именно этого налога при сделках с новой недвижимостью с января вырастет с 20% до 23%.

Что будет с ценами

Предсказать точное развитие ситуации на рынке непросто — оно будет во многом зависеть от поведения застройщиков. Не исключено, что повышение НДС даже будет иметь временный положительный эффект для покупателей. Это произойдёт в том случае, если застройщики решат быстро распродать излишки недвижимости по более низким ценам в ущерб своим доходам.

В то же время девелоперы могут и не пойти на снижение цен, отмечает Даниэль Сухи из компании JTRE. По его словам, восстановление рынка недвижимости в последнее время происходило, в том числе, из-за поведения покупателей. «На увеличение спроса влияет несколько факторов, таких как постепенное снижение ставок по ипотечным кредитам или рост доходов населения. Люди уже смирились с новой ситуацией и больше не ждут однопроцентной ставки по ипотеке», — отмечает он.

В такой ситуации, объясняет Сухи, спрос может практически не пострадать. В Словакии сохраняется дефицит жилья, желающих купить его достаточно, а рост цен, возобновившийся в 2024 году, прогнозировался и в следующем году, ещё до решения ставки по НДС. «Поэтому уровень спроса будет по-прежнему зависеть главным образом от уже упомянутых факторов — доступности кредитов и уровня доходов у людей», — заключает эксперт.

В 2022 году у словаков было наименьшее количество комнат на жителя во всем ЕС, что свидетельствовало об огромном дефиците квартир. Самым быстрым выходом из этой ситуации могло бы стать не повышение, а снижение НДС на квартиры и дома, что увеличило бы спрос на них и активизировало бы замороженный рынок недвижимости.

Генеральный директор Cresco Real Estate Ян Крнач прогнозирует, что повышение ставки НДС на три процентных пункта будет означать увеличение стоимости средней квартиры в Словакии примерно на 7 500 евро. После этого страна окажется в числе государств Евросоюза с самой высокой налоговой нагрузкой на новое жильё.

Что будет перед повышением цен

Однако если ситуацию после январского повышения НДС предсказать пока трудно, то большинство экспертов уверены в том, что стоит ожидать повышенного спроса до этого момента, то есть в последние недели 2024 года.

«Повышенный интерес к покупке недвижимости ожидается непосредственно перед изменением НДС. Девелоперы обязательно будут использовать возможность приобрести жильё по более низким ценам в своих маркетинговых кампаниях», — отмечает эксперт по недвижимости Мартин Чапо.

В то же время, предупреждает он, последствия такой кратковременной повышенной активности на рынке могут иметь негативные последствия для рынка в дальнейшем. «Чем больше будет продано сейчас, тем хуже будут обстоять дела после 1 января 2025 года», — отмечает он, прогнозируя возможный дефицит жилья на рынке и последующий рост цен на него. По словам Чапо, новая ставка налога формально будет распространяться только на новое строительство, однако она неизбежно повлияет на весь рынок недвижимости.

В то же время, отмечает эксперт, это не означает что повышение ставки НДС будет в обязательном порядке полностью переложено на покупателей. «Всё будет зависеть от конкретных застройщиков и конкретных проектов — им придётся решать отдельно в каждом случае, смогут ли они позволить себе переложить повышение на цены на клиентов», — добавляет Чапо.

По его словам, оградить застройщиков от автоматического повышения стоимости жилья должны и без того высокие цены на новые квартиры, которые уже достигли своего предела. «Дальнейшее повышение может негативно повлиять на покупательную способность и общий спрос на рынке», — отмечает эксперт.

Что будет с ценами на аренду

После повышения ставки НДС практически неизбежным окажется и удорожание арендной платы. Этому будет способствовать не только ситуация на рынке, когда всё большее количество людей будет склоняться в сторону найма жилья, а не к его покупке.

Важным фактором будет и изменение ставки НДС на энергию и тепло. В начале 2025 года для электроэнергии она снизится с 20% до 19%, однако для газа и тепла её размер вырастет с 20% до 23%. В то же время до сих пор остаётся непонятным, продолжит ли государство субсидировать выплаты по коммунальным платежам для домохозяйств — такой вариант маловероятен, но пока не исключён до конца.

Если государство всё же откажется от субсидирования тарифов, то, к примеру, расходы только на газ могут вырасти примерно на 30% плюс рост НДС. В такой ситуации арендодатели будут иметь большой соблазн переложить возросшие расходы на своих квартиросъёмщиков. «У владельцев жилья нет причин финансировать это увеличение в одиночку, и они постараются переложить его на арендаторов», — отмечает аналитик INESS Радован Дюрана.

По его словам, почти неизбежный рост коммунальных тарифов и цен на покупку жилья почти неизбежно приведёт к удорожанию аренды. «Эти факторы станут для арендодателей главным аргументом в пользу повышения цены. Реальных причин для этого не так уж много, но спрос довольно сильный, так что почему бы и не попробовать?» — говорит Дюрана.

Как себя вести на фоне роста цен

Попытки сэкономить на покупке недвижимости в ближайшие месяцы нужно начинать с тщательного изучения предложений от разных застройщиков. Как уже упоминалось выше, почти наверняка многие из них до конца года выйдут на рынок со скидками, чтобы быстрее продать уже готовые квартиры и дома.

Ещё одним способом частично защитить себя от повышения налогов может стать договорённость о более высоком первом взносе за покупку жилья, в договоре о которой будет прописана текущая, то есть более низкая ставка НДС.

Также важно понимать, что в каждом регионе рынок недвижимости имеет свою специфику. Поэтому эффект от повышения ставки НДС может сильно отличаться, к примеру, в Братиславе и в восточных районах страны.

В любом случае для потенциальных покупателей ключевым моментом в ближайшие недели станет мониторинг ценовой динамики, доступности жилья и различных акций и спецпредложений от девелоперов. Важно подходить к решениям хладнокровно, учитывать долгосрочные тенденции и консультироваться с экспертами.

Обратитесь к профессионалам

Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.

Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.

Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).

Офис компании в  Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia

Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)

Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru

Это партнёрский материал