Падение цен на недвижимость в Словакии остановилось. О том, стоит ли задуматься о покупке своего жилья прямо сейчас, или всё же лучше не торопиться и продолжать следить за развитием ситуации на рынке — в обзоре Barikáda.
2023 год стал одним из самых непростых в истории словацкого рынка недвижимости. Стоимость жилья в моменте обваливалась на 10% за год, однако из-за выросших до самого высокого за десять лет размера ипотечных ставок спрос на покупку домов и квартир сильно упал.
В течение всего года шли разговоры о том, что такая ситуация не может продолжаться вечно, и уже в 2024 году спрос может оживиться, ставки по ипотеке начнут снижаться, а цены на жильё снова постепенно пойдут вверх. Первые признаки такого восстановления рынка появились уже в декабре и январе: стоимость недвижимости перестала падать в годовом исчислении, а в квартальном даже перешла к росту почти во всей стране. Банки начали медленное снижение ипотечных ставок, а число новых домов и квартир в стране выросло почти до рекордного уровня.
Падение цен остановилось: главные новости рынка жилья в Словакии
Однако всё это — пока лишь признаки восстановления, говорить о полноценной смене тренда пока рано. Такая ситуация может вызвать нервную реакцию у людей, которые готовы инвестировать средства в покупку недвижимости, но пытаются угадать наиболее выгодный для этого момент. Попытаемся разобраться в ситуации и ответить на главный вопрос — лучше ещё подождать или уже стоит покупать?
Восстанавливается ли рынок?
Для более точной оценки ситуации на рынке требуется более длительный период времени. Как правило, о смене тренда начинают говорить после того, как он прослеживается на протяжении минимум двух кварталов.
На данный момент трудно судить о том, что означают данные, полученные на стыке 2023 и 2024 годов — действительно ли ситуация на рынке изменилась, и цены не только перестали падать, но и могут вернуться к росту, либо речь идёт об обычной коррекции. Некоторые аналитики и вовсе отмечают, что рост цен на жильё, зафиксированный в конце 2023 года, был техническим и оказался связан с резким увеличением перепродаж новостроек, которые разогрели рынок.
В целом ситуация продолжает выглядеть более выигрышной для покупателей, чем для продавцов. Однако у последних есть возможность влиять на ситуацию на рынке. К примеру, некоторые девелоперы уже сообщили о приостановке некоторых новых и заморозке действующих проектов — это достаточно эффективный способ искусственного снижения предложения на рынке, которое может привести к заметному росту цен на нём.
Может ли жильё дешеветь и дальше?
Может. Мы уже рассказывали, что в конце января Национальный банк выпустил исследование, в котором назвал цены на рынке недвижимости в Словакии оторванными от реальности. «Они не учитывают экономическую реальность в стране, а рыночная стоимость недвижимости всё ещё близка к уровням того периода времени, когда ипотека была значительно дешевле», — отметил регулятор.
По данным регулятора, в конце 2023 года реальная средняя стоимость одного квадрата в словацких квартирах составляла 1 702 евро, при этом фактическая находилась на отметке в 2 216 евро. Это означает, что покупатель квартиры в Словакии переплачивал больше 500 евро за каждый квадратный метр.
Таким образом, формальные причины для дальнейшего снижения цен есть, однако оценка Нацбанка — это всё же теория, а не реальность, которая всегда оказывается более сложной. Развитие ситуации на рынке будет зависеть от различных факторов.
Что может сильно повлиять на цену жилья?
Одним из важнейших факторов станет динамика процентных ставок по ипотечным кредитам. Именно их повышение существенно повлияло на активность рынка в 2023 году и стало главной причиной нынешнего охлаждения рынка.
Ещё в конце прошлого года аналитики предполагали, что рост ипотечных ставок достиг своего пика, и предсказывали начало их постепенного снижения. Это подтвердилось уже в январе, когда о нём объявили сразу два словацких банка. Ими стали 365.bank и крупнейший в стране Slovenská sporiteľňa. Пока это снижение не очень большое — в среднем около 0.2%, однако это событие может говорить о намечающемся изменении тренда на рынке.
Сами ставки пока остаются высокими. По данным Национального банка, в январе 2024 года они находились на уровне 3.76%. В начале прошлого года этот показатель составлял 3.42%, а своего пика он достиг к октябрю, добравшись до отметки в 4%. Это говорит о том, что колебания размера ставок пока остаются незначительными. Значительное влияние на это оказывает неопределённость относительно размера ключевой ставки Европейского центробанка (ЕЦБ) — реальное падение ставок по ипотеке может начаться только после её снижения.
Ключевая ставка рассчитывает процент по кредитам, которые ЕЦБ выдаёт коммерческим банкам в Евросоюзе. Она влияет на итоговые ставки по кредитам, которые эти банки впоследствии выдают своим клиентам. С лета 2022-го по сентябрь 2023 года она выросла с 0% до 4.5%. С тех пор она больше не повышалась, но и не снижалась.
Ждать или покупать?
В последние месяцы девелоперы, работающие на словацком рынке недвижимости, осторожно описывают ситуацию на нём словом «стабилизация». Они рассчитывают на то, что значительная часть потенциальных покупателей вернётся на рынок уже в ближайшее время, и это станет сигналом для возвращения к росту цен как минимум на новостройки.
Однако ответ на вопрос, покупать жильё сейчас, или всё же подождать развития ситуации, будет сильно зависеть от ситуации, в которой находится потенциальный покупатель. Впрочем, один общий принцип применим всегда — если вы искали жильё в месте с ограниченным предложением на рынке, и нашли его, то лучше не ждать — новая возможность может может появиться не так скоро, либо не появиться вовсе.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
