Впервые за доллгое время в Словакии замедлился рост стоимости жилья. Каким будет дальнейшее движение цен, и сохранит ли недвижимость свою инвестиционную привлекательность в будущем — в традиционном обзоре Barikáda
Рост цен замедляется
Цены на недвижимость в Словакии продолжают расти уже больше года. Однако в начале 2025 года впервые за это время темпы этого роста замедлились. Отчасти это может указывать на стабилизацию цен после периода достаточно бурного роста. Однако в большей степени замедление всё же связано с падением спроса после ажиотажа в конце 2024 года, который был связан с ожиданием роста цен из-за повышения ставки НДС.
Как и всегда, ситуация меняется в зависимости от региона страны. В целом стоимость недвижимости разными темпами растёт почти по всей стране, однако в некоторых регионах она даже снижается. Впрочем, фиксируется оно в частях страны с высокими ценами и высоким уровнем предложения. К примеру, в I квартале 2025 года снизились цены на квартиры в центре Братиславы и Жилине.
В большинстве регионов цены всё же продолжают расти. Активнее всего — в Прешове, Трнаве и столичном районе Братислава II, в которых за три первых месяца 2025 года стоимость квартир выросла на 9–10%. Особенно активно растут цены на двух- и трёхкомнатные квартиры, пользующиеся наибольшим спросом у семей с детьми и у инвесторов, сдающих жильё в аренду. Рост объясняется активным строительством промышленных и логистических объектов вблизи этих городов, что стимулирует миграцию населения и спрос на жильё.
Словацкий рынок жилья: какое у него будущее?
Словакия долгое время воспринималась как страна с устойчиво растущим рынком недвижимости. За десять лет с 2013 по 2022 годы средняя цена квадратного метра в стране выросла с 1 227 до 2 639 евро. Однако после событий последних двух лет, когда цена сначала упала, а потом снова выросла до рекордных показателей, всё чаще обсуждается вопрос о том, насколько этот рост устойчив в долгосрочной перспективе, становится всё актуальнее.
Многие эксперты предостерегают, что повышение стоимости жилья не может продолжаться вечно. В качестве примера часто приводится Италия, в которой рост цен наблюдался в течение двух десятилетий, но после кризиса 2008 года рынок остыл, и во многих регионах цены либо стабилизировались, либо даже начали снижаться.
В Словакии пока до этого далеко — особенно в районах с активной экономикой и инфраструктурой. При этом в стране уже есть регионы с очень дешёвой недвижимостью. К примеру, дом в округе Лученец в Банскобитрицком крае можно приобрести всего за 65 000 евро, а в отдалённых районах Кошицкого края — ещё дешевле. На первый взгляд это может показаться отличной возможностью, особенно для инвесторов.
Но на практике проблема заключается в том, что в таких районах практически нет рабочих мест, высок уровень безработицы, отсутствуют перспективы для молодёжи, а население стареет. То есть дешёвая недвижимость — это следствие экономического упадка, а не рыночная аномалия. Даже если купить такой объект по низкой цене, найти арендаторов или выгодно его перепродать может быть сложно. Поэтому для устойчивых инвестиций гораздо важнее оценивать не цену объекта, а экономические перспективы региона.
В этом смысле рынок жилья в Словакии делится на две части: быстро растущие города с инвестиционным потенциалом и депрессивные регионы с низкими ценами и крайне ограниченным спросом. Ожидать, что рост цен будет равномерным по всей стране, не приходится.
Регионы Словакии: где жильё действительно доступно?
Один из ключевых индикаторов доступности жилья — это соотношение средней годовой зарплаты и стоимости одного квадратного метра недвижимости. Этот показатель позволяет оценить, сколько квадратных метров можно купить на одну годовую зарплату в том или ином регионе. Он даёт более объективную картину, чем абсолютные цены.
По данным Нацбанка Словакии, наиболее выгодная ситуация по доступности жилья сложилась в Нитранском, Тренчинском и Банскобистрицком краях. В этих регионах на одну среднюю годовую зарплату можно приобрести 10–11 кв. м жилья. Это объясняется сравнительно низкими ценами на недвижимость при вполне достойном уровне доходов и занятости. В таких регионах появляется интерес не только у местных покупателей, но и у инвесторов, ориентирующихся на долгосрочную аренду и постепенный рост стоимости.
На другом полюсе находятся такие регионы, как Братиславский край, а также восточные части страны (включая Кошице и Прешов), где на годовой доход можно позволить себе лишь 7–8 м² жилья. В Братиславе это связано с высокими ценами — как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом, несмотря на низкую доступность, спрос остаётся стабильно высоким: столица привлекает бизнес, студентов и IT-специалистов.
Таким образом, если рассматривать покупку жилья в качестве инвестиции, необходимо учитывать не только динамику цен, но и соотношение доходов и текущей стоимости жилья. Если исходить из этих показателей, то наиболее сбалансированной цена недвижимости окажется в Тренчинском и Банскобистрицком краях.
Словакия в европейском контексте
По свежим данным британской страховой компании William Russell, Словакия занимает 15-е место из 36 в рейтинге инвестиционной привлекательности недвижимости в Европе. Страна оказалась в середине списка, уступив таким странам, как Литва, Польша, Хорватия и даже Румыния.
Ключевыми критериями оценки были валовая доходность от аренды, уровень налогов на недвижимость, стабильность цен, экономический рост и уровень жизни. В Словакии оказались относительно высокими цены на жильё, но при этом относительно умеренными арендные ставки, особенно за пределами Братиславы. Это снижает доходность по сравнению с более «молодыми» рынками, на которых цены на жильё ниже, а аренда приносит больший процент.
С другой стороны, Словакия выигрывает за счёт политической стабильности, членства в ЕС и еврозоне, а также устойчивой банковской системы. Это делает её привлекательной для консервативных инвесторов, предпочитающих надёжность высокой доходности.
Сравнение ситуации в Словакии с другими европейскими странами позволяет под другим углом взглянуть на ситуацию на рынке жилья в стране. Кажущийся стремительным рост цен оказывается гораздо более умеренным в сравнении с другими национальными рынками.
По данным Евростата за 2024 год, цены на жильё в Словакии выросли на 3.8% в годовом выражении. Для сравнения: в Болгарии рост составил 16.5%, в Польше — 15%, в Венгрии — 12.8%. Даже Австрия и Чехия показали более высокие темпы прироста. Это означает, что на данный момент Словакии всё же удалось избежать ценового «перегрева», который наблюдался в других странах Центральной и Восточной Европы. Аналитик объясняют это более сбалансированной политикой ипотечного кредитования и меньшей долей спекулятивных сделок на рынке.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости RealtySlovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
