Словацкий рынок недвижимости в ближайшие десятилетия столкнется с серьёзными демографическими и структурными изменениями. Barikáda рассказывает о них, а также о том, что готовиться к ним нужно уже сейчас
Демография
Одним из главных факторов, который будет оказывать влияние на развитие рынка жилья в Словакии в ближайшие годы, станет демография. Согласно прогнозам, к 2040 году число потенциальных покупателей жилья в ключевом для рынка возрасте от 25 до 44 лет сократится примерно на 500 тыс. человек. Это связано как с общим старением населения, так и с устойчивой эмиграцией молодежи в более экономически развитые страны Евросоюза.
Эти изменения могут привести к фундаментальному преобразованию рынка недвижимости. Связано это с тем, что спрос на покупку жилья и на ипотеку генерируется именно людьми среднего возраста. Как правило, сначала они приобретают небольшую квартиру, а затем переезжают в жильё побольше. Люди с более высоким доходом следом строят собственные дома или приобретают другую недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи её в аренду.
Серьёзное сокращение (почти на треть) такой клиентской базы неизбежно приведёт к общему снижению спроса на жильё в Словакии, отмечают аналитики. Особенно острой эта проблема будет в сельских районах, в которых уже сегодня наблюдается отток населения и нехватка рабочих мест.
«Некоторые районы почти полностью опустеют, а из-за отсутствия покупателей цены могут стагнировать или даже снижаться из-за избыточного предложения и низкой покупательской активности. Только места, которые превратятся в зоны отдыха и будут привлекать людей, ищущих уик-энд на природе, каким-то образом сохранят свою ценность», — отмечает аналитик VÚB banka Штефан Гронец.
По его словам, относительно стабильной ситуация будет оставаться только в крупных городах — прежде всего в Братиславе, Кошице и Жилине. «Урбанизация и внутренняя миграция из регионов будут поддерживать интерес к квартирам и домам в этих локациях. В то же время из-за высоких цен может усилиться разрыв между «жильём, которое кто-то хочет купить» и «жильём, которое есть на рынке», — отметил Гронец.
Старое жильё
Ещё одним важным риском для рынка в обозримом будущем станет износ старого жилья. Прежде всего это касается панельных домов, построенных в 1960–1980-х годах. Большинство этих зданий уже превысило или приближается к окончанию проектного срока службы (обычно он составляет 50–70 лет), особенно если речь идет о домах без капитального ремонта.
Многие такие дома в Словакии перестали соответствовать современным стандартам энергоэффективности. В долгосрочной перспективе это может привести к решению властей о сносе части жилого фонда — эксперты предполагают, что это явление станет массовым в районе 2050 года.
«В результате у нынешних покупателей возрастают риски того, что они приобретут квартиру, которая будет снесена примерно через 30 лет. В итоге после погашения ипотеки и сноса у них просто не останется никаких активов», — отмечает Гронец. По его словам, банки уже начали более внимательно оценивать возраст зданий при выдаче кредитов.
Лучшим вариантом для защиты при покупке такого актива станет его страхование, которое позволит возместить стоимость потерянной недвижимости. Более того, с точки зрения затрат оптимальным является заключение страхового соглашения сразу на весь многоквартирный дом. Однако, уточняет Гронец, страховые компании также внимательно изучают объекты на рынке жилья — для старых домов они устанавливают высокие ставки, а в некоторых случаях и вовсе отказываются от страхования.
Ипотека по-новому
В условиях изменения спроса и роста рисков банки начинают искать новые пути адаптации. Банки и страховые компании разрабатывают продукты, которые лучше отвечают реалиям стареющего общества и нестабильной экономики.
Один из ожидаемых трендов ближайшего будущего в западном мире — распространение обратной ипотеки. Это финансовый инструмент, при котором пенсионер может получать ежемесячные выплаты от банка, «продавая» жильё с отсроченной передачей прав собственности, которая наступает после смерти владельца.
Такой подход может стать решением для людей, не имеющих накоплений, но владеющих недвижимостью. Однако, отмечают аналитики, словаки крайне неохотно отказываются от своей недвижимости, поэтому пока перспективы такого продукта считаются сомнительными.
Ещё одним новшеством, которое может получить распространение в обозримом будущем, может стать «многопоколенческая ипотека». При такой схеме покупка квартиры или дома осуществляется с участием нескольких поколений семьи. Родители, дети и даже бабушки с дедушками объединяют свои средства и доходы для получения общего кредита. Это позволяет преодолеть ограничение по доходам и повысить доступность жилья, особенно в городах.
Ещё одно направление развития кредитования на рынке жилья — это рефинансирование ипотеки с включением в неё затрат на ремонт или повышение энергоэффективности. Учитывая высокий возраст большого числа семейных и многоквартирных домов в стране, такие кредиты могут помочь обновить существующий жилой фонд, продлить срок его эксплуатации и избежать сноса.
Как готовиться к изменениям?
Долгие годы рынок недвижимости в Словакии постоянно рос. Повышающийся спрос на фоне недостаточного предложения подстёгивали цены, и у многих потенциальных покупателей сложился устойчивый стереотип насчёт того, что стоимость любого объекта в стране со временем будет только расти.
Складываться такое ощущение может и сейчас, когда даже на фоне нестабильной ситуации в словацкой экономике цены на жильё за год выросли на 10%. Однако вместе с этим нужно понимать, что национальный рынок недвижимости постепенно вступает в новую эру — с демографическими вызовами, устаревшим жилым фондом и ростом цен, опережающим покупательскую способность населения.
Для покупателей и инвесторов это означает необходимость гораздо более тщательных анализа и прогнозирования. Больше не стоит рассчитывать на рост стоимости своих активов по умолчанию — всё более важное значение со временем начнут иметь конкретные характеристики объекта, его состояние, локация и перспективы развития района.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
