Сразу три словацких города вошли в десятку европейских городов с наименее доступным жильём в рейтинге Deloitte, в котором сравнивается стоимость недвижимости в 25 европейских странах.
Согласно исследованию Deloitte Property Index 2026, для покупки новой квартиры площадью 70 кв. м жителям Кошице необходимо накопить сумму, эквивалентную 15 годовым средним зарплатам до вычета налогов. Это четвёртый худший показатель среди европейских городов в рейтинге Deloitte.
В первую десятку рейтинга вошли также Братислава и Банска-Бистрица — то есть все словацкие города, участвовавшие в исследовании. В Братиславе этот показатель составляет 13.7 средней годовой зарплаты, а в Банска-Бистрице — 13.4.
Для сравнения, в итальянском Турине, наиболее доступном городе среди участников исследования, на покупку квартиры аналогичной площади достаточно 4.7 годовой зарплаты. В норвежском Бергене и датском Оденсе — по 4.9. В Лондоне показатель составляет 11 зарплат, а в Милане — немногим более девяти.
Самым недоступным городом рейтинга стала албанская Влёра, где стоимость новой квартиры соответствует 21.3 среднегодовой зарплаты до вычета налогов. Спрос на недвижимость здесь формируют не только местные жители, но и иностранные инвесторы, заинтересованные в премиальных проектах на побережье и рассчитывающие на дальнейшее развитие туризма.
Ранее Влёра в рейтинге Deloitte не фигурировала. В тройку городов с наименее доступным жильём также вошли Прага и Афины.
В целом доступность жилья в Словакии продолжает ухудшаться, отмечает Deloitte. В 2025 году цены на новые квартиры в стране выросли на 12.5%. Одновременно сокращается объём строительства, а высокий спрос продолжает подталкивать стоимость недвижимости вверх. При этом средняя цена нового жилья в Словакии достигла 3 656 евро за квадратный метр, а число завершённых квартир за год сократилось на 19.1%.
На рост цен повлияли оживление спроса, улучшение условий ипотечного кредитования и увеличение реальных зарплат. Дополнительное давление создаёт ограниченное предложение квартир, высокие затраты на строительство, нехватка подходящих земельных участков и длительные процедуры согласования проектов.
Проблемы наблюдаются и с новым строительством. В 2025 году на тысячу жителей Словакии приходилось всего 2.79 строящейся квартиры. Для сравнения, в Турции этот показатель достигал 12.91 квартиры.
По числу начатых жилищных проектов Словакия также оказалась среди трёх стран с худшими показателями, уступив только Италии и Великобритании. Однако динамика цен в этих странах отличалась от словацкой: в Италии стоимость новых квартир немного снизилась, а в Великобритании выросла лишь на 3.5%.
Почему в Словакии не хватает жилья?
Deloitte связывает низкие объёмы строительства прежде всего с острым дефицитом квалифицированных работников. Большинство строительных компаний сообщают о трудностях с наймом персонала, что ограничивает их возможности и замедляет завершение проектов.
На сокращение числа сданных квартир в 2025 году повлиял и предыдущий период спада, когда строительство замедлилось или было заморожено из-за высоких процентных ставок и ослабления спроса.
Дополнительными препятствиями остаются подорожание строительных материалов и рабочей силы, увеличивающее бюджеты проектов и потребность в капитале. Кроме того, новые жилые комплексы задерживаются из-за длительных процедур согласования и ограниченного предложения подходящих земельных участков.
По мнению экспертов, для улучшения ситуации необходимо увеличить предложение нового жилья и упростить условия строительства. Без этого разрыв между спросом и количеством доступных квартир продолжит оказывать давление на цены.
На фоне подорожания собственного жилья возрастает значение рынка аренды. В конце 2025 года средняя месячная стоимость аренды квартиры в Словакии достигла 749 евро. Спрос на съёмное жильё сосредоточен прежде всего в крупнейших городах, где предложение не успевает за потребностями населения. В результате и покупка, и аренда жилья остаются серьёзной статьёй расходов для многих домохозяйств.
