Национальный банк Словакии провёл исследование, которое заставляет по-новому взглянуть на структуру рынка недвижимости в стране.
Объёмы выдачи новых ипотечных кредитов в Словакии стабильно растут, из-за чего может сложиться впечатление, что именно они служат одним из главных источником средств при покупке жилья в стране. Однако анализ более чем 100 тыс. сделок с недвижимостью за 2024 год, проведённый Национальным банком Словакии (NBS), доказывает неоднозначность этого утверждения.
На первом месте по способу приобретения жилья в Словакии оказалось использование собственных средств — на них пришлось 34% от общего объёма изученных сделок. Однако, отмечает регулятор, за этим показателем скрывается особый механизм — их основу составили так называемые цепочные сделки. При такой схеме семья продаёт старую или меньшую по площади квартиру, а вырученные средства использует для покупки более просторного жилья, доплачивая разницу из личных сбережений. Таким образом, капитальные ресурсы перемещаются внутри рынка недвижимости без использования ипотеки.
Регулятор выделил четыре типа происхождения средств для закрытия сделок по покупке недвижимости. Два из них можно объединить — это дарение и наследование, на которые пришлись 28% и 14% от общего числа сделок. Это означает, что в результате почти каждой второй операции на рынке жильё меняет владельца без финансового обмена, в рамках родственных отношений.
Этот факт объясняет, почему в Словакии очень высок процент собственного жилья: по данным за 2023 год, в нём проживало почти 93.6% всех домохозяйств в стране. Это второй результат в ЕС после Румынии — там этот показатель составляет 95.6 %. Для сравнения, в Германии он находится на уровне 47.6%.
Ипотека как источник происхождения средств в структуре сделок оказалась лишь на третьем месте. Удивительно, но заёмные средства покрывают покупку жилья в Словакии лишь в 24% случаев. При этом, как уже указывалось выше, объём выданных банками кредитов растёт почти вне зависимости от ситуации на рынке.
Ипотека для молодых
За подобным раскладом на рынке скрывается важный фактор, дополнительно влияющий на структуру рынка. Данные регулятора показывают, что недвижимость, получаемая в наследство, чаще всего достаётся людям в возрасте около 52 лет — к этому возрасту большая часть жителей страны и так успевает решить свой жилищный вопрос.
В то же время средний возраст ипотечных заёмщиков составляет 34 года — именно в этом возрасте особенно остро стоит потребность в собственном жилье, при создании семьи и отделении от родителей. Молодые семьи не могут ждать наследства десятилетиями, поэтому им и приходится прибегать к банковским займам.
Региональные различия усиливают эту динамику. В Братиславе и окрестностях ипотечные кредиты помогают закрыть гораздо большую долю сделок, чем в целом по стране — 37% против 24%. При этом непосредственно среди молодых семей, которые активно переезжают в столичный регион со всей страны, она достигает почти 70%.
Демография в целом является одним из важнейших факторов для формирования долгосрочных трендов на рынке недвижимости. В Словакии дела с ней обстоят не очень хорошо: ключевая группа первичных покупателей — люди в возрасте от 25 до 35 лет — с конца пандемии сократилась почти на 13%. Этот спад отражается на общей активности рынка, поскольку именно молодые семьи чаще всего становятся инициаторами покупки жилья через ипотеку. С уменьшением числа таких покупателей в регионах без значительной внутренней миграции ожидается постепенное ослабление спроса, что может замедлить рост цен на недвижимость.
В то же время внутренние миграционные потоки концентрируют спрос в столице и крупных областных центрах. Там, где население растёт, жильё дорожает быстрее, что создаёт региональное расслоение рынка: в депопулирующих округах цены остаются относительно стабильными, а в динамичных районах рост цен ощущается острее. Эта концентрация спроса усиливает давление на ипотечный рынок, поскольку молодым семьям приходится конкурировать за ограниченное количество доступных квартир.
Существенным показателем влияния демографии на рынок является и разница в динамике цен между новостройками и вторичным жильём. В 2025 году вторичное жильё подорожало в среднем на 13.7%, новые квартиры — на 11.8%. Это демонстрирует, что даже при замедлении темпов роста населения цены остаются чувствительными к концентрации покупателей в определённых регионах, а региональные различия становятся одним из ключевых факторов формирования рыночной стратегии для покупателей и застройщиков.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости в разных регионах страны, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
