В Словакии продолжают расти цены не только на покупку, но и на съём жилья, из-за чего аренда недвижимости становится всё менее выгодной. Текущая ситуация на словацком рынке жилья — в традиционном обзоре Barikáda.
Итоги года
Статистическое управление опубликовало итоговые данные по стоимости недвижимости в Словакии за 2024 год. Как и предполагалось, рост цен оказался рекордным за последние три года — он составил 7.9%. Такие темпы в последний раз фиксировались в последнем квартале 2022 года — ещё перед тем, как рынок недвижимости начал остывать из-за роста ипотечных ставок.
Абсолютным лидером среди регионов стал Жилинский край, в котором цены на недвижимости за год выросли сразу на 20.3%. При этом рост стоимости жилья был зафиксирован во всех восьми регионах страны. В числе лидеров также оказались Кошицкий (10.5%) и Братиславский (7.6%) края, среди аутсайдеров — Тренчинский (3.7%) и Трнавский (2.3%) края.
Эксперты Статистического управления отметили, что в каждом регионе есть локальные особенности, которые по-разному влияют на цену недвижимости в них. «К примеру, в Жилинском и Кошицком краях на них в основном влияет высокий спрос на вторичном рынке. С другой стороны, в Трнавском крае годовой прирост оказался самым низким, что было обусловлено низким ростом цен на новую недвижимость. Эти различия между отдельными регионами указывают на неоднородность рынка недвижимости в Словакии», — говорится в сообщении статистического ведомства.
Тем не менее итоговые данные за 2024 год подтвердили формирование общего тренда, при котором жильё на вторичном рынке в Словакии дорожает быстрее, чем новая недвижимость — темпы рост составили 8.4% и 5.7% соответственно.
При этом рост цен, судя по всему, не прекратится — ранее Национальный банк также публиковал свои данные по ценам на рынке. По итогам 2024 года он зафиксировал среднюю стоимость одного квадратного метра в стране на отметке в 2 500 евро. Это всё ещё меньше, чем в 2022 году, когда цены забрались на рекордную отметку в 2 639 евро за квадрат.
Почему жильё дорожает?
Даже если отбросить фактор ажиотажного спроса на покупку жилья в конце 2024 года, связанного с повышением в стране налога на добавленную стоимость (НДС), то мы увидим, что цены на недвижимость всё равно растут. Аналитики Национального банка связывают это с продолжающимся снижением процентных ставок по ипотеке.
«Меры правительства [по консолидации государственных финансов] оказали негативное влияние на спрос. Однако постепенно снижающиеся процентные ставки сокращают расходы на обслуживание долга, что в совокупности с ожиданиями продолжения роста цен в будущем способствует его оживлению», — отмечает регулятор.
На удешевление ипотеки в Словакии оказывает влияние смягчение монетарной политики Европейского центробанка, который всего за год снизил свою ключевую ставку с 4.5% до 2.9% годовых. В апреле ЕЦБ проведёт новое заседание, после которого она может снизиться ещё сильнее. В результате ставки по ипотеке, ещё год назад атаковавшие отметку в 5.5%, теперь двигаются в обратном направлении — предполагается, что уже к концу 2025 года она может опуститься до уровня в 3%.
Спрос на новое жильё подстёгивает рост цен
Оживление спроса на ипотеку неизбежно будет вести к продолжению роста цен на жильё. Причём во всех без исключения регионах — даже несмотря на колоссальную разницу в стоимости недвижимости в разных регионах.
К примеру, в Братиславе средняя цена квадратного метра жилья в новостройках приблизилась к отметке в 6 000 евро. В то же время в некоторых районах центральной и восточной Словакии он составляет менее 950 евро, следует из данных портала Nehnutelnosti.sk.
Показательно, что столичное жильё продолжает дорожать, даже несмотря на то, что на Братиславу приходится почти треть всех новостроек в стране — сдержать рост цен неспособно даже достаточно высокое предложение. «Эти данные отражают сильную экономическую активность и высокий спрос на жилье в столице», — отмечают аналитики Nehnutelnosti.sk.
Значительный рост цен на жильё в обозримом будущем может ждать и соседние с Братиславой районы. К примеру, в городе Сенец, доля новостроек на рынке недвижимости к началу 2025 года достигла отметки в 71%. В Малацках она составляет 59%, в Пезинке — 47%, и даже в достаточно отдалённой от столицы Дунайска-Стреде эта доля достигла уровня в 55%.
Эти данные очень важны — аналитик отмечают прямую связь между долей новостроек на рынке и рыночной стоимостью жилья. Более привлекательные в экономическом плане регионе привлекают новых жителей, что приводит к росту объёма нового строительства, и наоборот.
В этом контексте показательны данные по более депрессивным регионам страны — в Тренчинском крае доля новостроек на рынке составляет 17%, в Нитранском — 16%, в Кошицком — 15%, а в Банскобистрицком — всего 9%. По данным Nehnutelnosti.sk, за весь 2024 год в трёх округах не было выставлено на продажу ни одного нового объекта жилья. Это Медзилаборце, Снина и Гелница — все они расположены на самом востоке страны.
«Региональные различия в ценах на новостройки отражают не только доступность жилья, но и покупательную способность. Братислава и региональные центры долгое время сохраняли высокие цены благодаря стабильному спросу и постоянному строительству. В менее развитых регионах ситуация обратная — строительство новых проектов имеет мало перспектив. Эта тенденция, вероятно, усилится в ближайшие годы», — говорится в исследовании Nehnutelnosti.sk.
Аренда перестает быть выгодной
Некоторое время спасением от высоких цен на покупку недвижимости была его аренда. За последние два года интерес к ней значительно вырос. Как следствие, жить в съёмных квартирах и домах становится всё менее выгодно — месячная плата за аренду зачастую становится сопоставимой с расходами на выплаты по ипотеке.
Разумеется, ситуация также сильно разнится в зависимости от региона. Однако и здесь работает правило, связывающее ситуацию на рынке недвижимости с уровнем экономического развития той или иной части страны. Чем он выше, тем быстрее растут цены не только на покупку, но и на аренду жилья.
Это видно на примере таких городов, как Жилина и Трнава, в которых средняя стоимость арендованной недвижимости всего за год выросла более, чем на 10%. «В этих же городах фиксируется самый быстрый рост цен на покупку жилья. Это в том числе увеличивает как спрос на аренду, так и цены на неё», — объясняют ситуацию аналитики Союза риэлторов.
Самыми высокими остаются арендные цены на недвижимость в Братиславе. И именно на их примере становится видно, как вслед за ростом цен на покупку жилья становится всё менее выгодной его аренда. По данным Союза риэлторов, средняя ежемесячная плата за двухкомнатную квартиру на вторичном рынке в районе Петржалка составляет 714 евро, при этом средний размер месячной выплаты по ипотеке за эту же квартиру — 753 евро. При аренде трёхкомнатной квартиры в этом же районе ежемесячные расходы будут составлять 828 евро, при выплате ипотеки — 858 евро.
Разница в расходах при покупке и аренде жилья становится всё менее ощутимой. В связи с этим эксперты, опрошенные изданием Trend, сошлись во мнении, что в настоящее время не стоит медлить с покупкой собственного жилья — разумеется, при наличии на неё средств.
«В нынешней ситуации покупка квартиры является лучшим выбором, чем аренда. И не только потому, что, покупая недвижимость, люди создают собственные активы. Рост цен на жильё, начавшийся в прошлом году, продолжится. В результате те, кто решит продолжить пользоваться съёмными квартирами и домами, рискуют застрять в аренде на долгое время», — отметил аналитик Союза риэлторов Владимир Кубрицки.
С ним согласен эксперт Nehnutelnosti.sk Филип Домовец. По его словам, самым выгодным на нынешнем рынке остаётся вариант с покупкой собственной недвижимости. «Процентные ставки по ипотеке по-прежнему относительно высоки, однако ежемесячные платежи по ней часто оказываются сопоставимы или ниже размера арендной платы», — отмечает он.
В то же время Домовец соглашается с тем, что для многих жителей страны сдерживающим фактором остаётся необходимость иметь собственный капитал для покупки жилья в кредит — как правило, первоначальный взнос составляет до 20% от его стоимости. «Если у кого-то нет такой суммы, или он по какой-то другой причине не хочет вкладывать свои средства в недвижимость, то аренда остается более гибкой альтернативой», — добавил Домовец.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости RealtySlovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
