Министерство юстиции Словакии подготовило проект масштабных поправок к Гражданскому кодексу, которые могут оказать заметное влияние на рынок арендного жилья и заметно усилить права её съёмщиков.
Речь идёт о законопроекте, подготовленном под руководством министра юстиции Бориса Суски. Он уже прошёл межведомственное обсуждение в правительстве и получил множество замечаний от других министерств, профессиональных ассоциаций и Генеральной прокуратуры. Последняя указала не только на многочисленные правовые недочёты, но и на крайне сжатые сроки обсуждения законопроекта. Важно понимать, что это означает — его итоговая версия может претерпеть серьёзные изменения.
Бессрочная аренда
Наибольшие споры вызвал пункт, согласно которому арендатор сможет получить право на договор аренды на неопределённый срок. Предполагается, что если он проживает в одной и той же квартире не менее пяти лет и за это время трижды подряд заключал срочный договор, то следующий договор должен быть уже бессрочным. То же правило будет действовать, если арендатор изначально заключил один договор сроком на пять лет.
Генеральная прокуратура резко раскритиковала эту норму, заявив, что подобного вмешательства в право собственности «не знало даже социалистическое право». По её оценке, речь идёт о непропорциональном и недопустимом ограничении прав владельцев жилья. Аналогичную позицию заняли и другие ведомства, потребовавшие исключить этот пункт из законопроекта.
Министерство транспорта предупреждает, что в реальности норма может привести к противоположному эффекту: собственники будут вынуждены досрочно разрывать договоры, чтобы избежать их третьего продления и автоматического перехода в бессрочный формат — даже в тех случаях, когда они были бы готовы продолжать аренду.
Меньше прав для собственника
Законопроект также серьёзно ограничивает права собственников по расторжению договора. Согласно нынешним законам, его действие прекращается автоматически по истечении установленного срока, и собственник может решить, продолжать ли сдавать жильё аренду и если да, то на каких условиях. Вне этого срока расторжение возможно только по основаниям, прямо указанным в законе или договоре.
Новые парвила оставят владельцу жилья лишь строго ограниченные законные основания для расторжения договора: это грубое нарушение обязанностей арендатором, его осуждение за умышленное преступление против арендодателя, членов его семьи или жильцов дома, либо незаконная передача квартиры в субаренду.
Дополнительным основанием может стать необходимость предоставить жильё близкому родственнику. Но и здесь вводятся жёсткие условия: родственник должен заселиться в квартиру в течение одного месяца после её освобождения. Если этого не произойдёт, собственник обязан либо снова сдать жильё прежнему арендатору, либо возместить ему ущерб. Если квартира требует ремонта, месячный срок начинает отсчитываться позже, но работы должны начаться не позднее двух недель.
Эти нормы также вызвали резкую критику. Министерство транспорта указало, что жизненные обстоятельства собственников могут меняться внезапно, а двухмесячный срок уведомления, действующий сейчас, уже обеспечивает арендатору достаточную защиту. Словацкая адвокатская палата предложила разрешить расторжение бессрочного договора без указания причины, но с более длительным сроком уведомления — до полугода или года.
Автоматическое продление аренды
Проект сохраняет механизм автоматического продления договора, если арендатор не съехал после окончания срока аренды. Если сейчас собственник обязан обратиться в суд в течение 30 дней, чтобы предотвратить продление, то в будущем будет достаточно письменного уведомления арендатору.
Однако сама возможность автоматического продления вызвала недовольство у Союза городов Словакии. По их мнению, это ослабляет право собственности и стимулирует затягивание выселения с целью получения более выгодного, бессрочного статуса.
Новые правила залога
До сих пор правила взимания денежного залога (депозита) за съём жилья не были чётко урегулированы законом. Новая редакция предлагает ограничить его размер суммой не более трёх месячных платежей (аренда плюс коммунальные услуги). Кроме того, арендатор получит право на проценты по депозиту — по средней ставке банковских вкладов в Словакии за период хранения средств. Проценты должны быть выплачены вместе с возвратом залога по окончании аренды.
Профессиональные объединения указывают, что для квартир с дорогой отделкой или оборудованием такой депозит может быть недостаточным. Министерство транспорта отмечает, что при проблемном арендаторе трёхмесячный залог не покрывает убытки, судебные и исполнительные расходы, а также упущенную выгоду.
Животные в квартире
Ещё одно спорное нововведение — право арендатора содержать в квартире животное при условии, что это не создаёт «необоснованных неудобств» для владельца и соседей. Министерство финансов и другие ведомства считают, что такое правило чрезмерно ограничивает собственников и должно быть исключено из законопроекта.
В целом предлагаемые изменения значительно усиливают позицию арендаторов, но, по мнению критиков, делают аренду менее гибкой и более рискованной для владельцев жилья. Это может привести к сокращению предложения на рынке и росту неформальных схем. Министерство юстиции, в свою очередь, настаивает, что реформа направлена на стабилизацию арендных отношений и защиту добросовестных съёмщиков.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости в разных регионах страны, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
