В январе 2026 года в Словакии начнут действовать положения уже третьего за три года пакета по консолидации государственных финансов. Разбираемся в том, как это может отразиться на рынке недвижимости в стране и повлиять на её стоимость.
Правительство продолжает попытки (пока в основном безуспешные), бороться с сокращением бюджетного дефицита. Принимаемые властями меры большей частью связаны с налогами, но при этом охватывают всё большую часть населения.
Государство работает в широком диапазоне — от повышения взносов в систему социального страхования до снижения пособий по безработице, тем самым напрямую влияя на качество жизни огромного количества людей в Словакии. При этом пока что игра идёт в одну сторону — правительство отнимает у жителей страны всё больше денег, не предлагая взамен практически никаких экономических стимулов.
Подобные меры неизбежно начинают влиять и на отдельные сектора экономики, которым приходится подстраиваться не только под новую нормативную базу, но и под меняющиеся привычки у жителей страны. Не является исключением и словацкий рынок недвижимости, который переживает крайне непростой этап своего развития.
Что происходит с рынком жилья в Словакии?
После резкого охлаждения в 2023 году цены на недвижимость возобновили рост. Сначала он был медленным, однако затем ускорился, и в результате в первых двух кварталах 2025 года дважды обновлял свои исторические максимумы, начиная приближаться к отметке в 3 тыс. евро за «квадрат».
Всё это происходит на фоне замедления роста словацкой экономики, которой уже в будущем году может грозить рецессия, падения роста реальных доходов у населения и медленно удушающих экономическую и потребительскую активность в стране правительственных мер по консолидации.
Главных причин продолжающегося несмотря ни на какие внешние факторы роста цен на жильё две. Первая — рост спроса. За последние полтора года на рынок вышли покупатели, долгое время откладывавшие решение о приобретении жилья из-за возросших ставок по ипотеке. Сейчас они снизились, сделав кредиты чуть более доступными. Плюс к этому стоимость на жильё растёт, в связи с чем откладывание покупки приводит лишь к тому, что её стоимость оказывается всё более высокой.
Вторая причина — не просто сохраняющийся, но и усиливающийся дефицит жилья. Словакия известна своей бюрократией при выдаче разрешений на строительство, получение которых может затягиваться на годы. Вместе с этим застройщики сами не спешат запускать новые проекты, прекрасно понимая, что дефицит играет им на руку, дополнительно подстёгивая рост цен на уже существующие проекты.
Что будет с предложением и спросом?
Каким же может оказаться эффект для находящегося в таком состоянии рынка по мере введения всё новых консолидационных мер со стороны правительства? Главным из них может стать увеличения числа предложений на рынке — в этом сходятся практически все эксперты в отрасли.
Экономисты полагают, что жёсткие правительственные меры по консолидации приведут к тому, что многие собственники жилья в стране окажутся под финансовым давлением. По разным причинам — кому-то станет невыгодным содержать своё жильё, кому-то просто потребуется в достаточно короткий срок высвободить денежные средства.
Так или иначе, очевидным решением для них станет продажа недвижимости. Аналитики предполагают, что в значительной степени это будет касаться объектов на вторичном рынке и загородных домов. «Такое происходит уже сейчас. Как правило, жильё продают те, кому нужна ликвидность — как для бизнеса или повседневных расходов, так и для вложения средств в другие активы», — отмечает глава риэлторской сети UPgreat Рихард Хури.
| По данным издания Trend, количество активных объявлений в Братиславе за последний месяц выросло более чем на 8%, при этом большую часть новых объектов составили квартиры площадью свыше 80 кв. м. |
Если этот прогноз оправдается, то как минимум ситуация с дефицитом жилья на рынке должна будет начать выправляться. Большее количество предложений неизбежно усилит конкуренцию между продавцами, что приведёт если не к снижению цен, то как минимум к замедлению их роста.
Однако важно учитывать и другой фактор — меры по консолидации могут оказать крайне негативный эффект и на покупателей. Реальные доходы домохозяйств сокращаются, что может заметно уменьшить их число.
В то же время более низкие процентные ставки по ипотеке и возвращающаяся конкуренция среди банков могут добавить оптимизма покупателям. Аналитики сходятся во мнении, что положительные факторы всё же перевесят негативные, и спрос на недвижимость в стране останется высоким.
«Прямо сейчас спрос находится на самом высоком с 2022 года уровне. На рынок возвращаются покупатели, которые ранее откладывали покупку. Снижение ставок и активная конкуренция между банками значительно улучшили доступность ипотечного финансирования. Поэтому мы не ожидаем резкого падения интереса к покупке недвижимости», — отмечает Хури.
Что будет с ценами?
Если прогнозы окажутся верными, то в течение ближайших двух лет цены на рынке жилья должны достигнуть новой равновесной точки и стабилизироваться. В этой ситуации стоимость жилья начнёт всё сильнее зависеть от качества и расположения объектов.
Аналитики сходятся во мнении, что наибольший спрос в обозримой перспективе будут иметь энергоэффективные и доступные по цене квартиры в привлекательных районах страны — это может подстегнуть их стоимость.
И наоборот, периферийные локации без развитой инфраструктуры и старые дома с высокими затратами на отопление могут терять стоимость. Подобный тренд можно заметить уже сейчас — в отдельных частях страны владельцы такого жилья уже вынуждены заметно снижать цены, чтобы привлечь покупателей.
«В менее привлекательных районах покупатели могут добиться значительных скидок, но в топ-локациях торг останется скорее символическим», — отмечает Хури. По оценкам аналитиков, средний размер скидки на вторичном рынке может увеличиться на 5–8 %, особенно в пригородах Братиславы и Кошице, однако в премиальных новостройках цены останутся стабильными.
Обратитесь к профессионалам
Для того, чтобы выбрать наиболее подходящий по цене и качеству вариант жилья, а также сэкономить время и быстро разобраться во множестве выставленных на продажу объектов недвижимости, лучше пользоваться услугами профильных онлайн-сервисов. Агентство Realty-Slovakia собирает и постоянно актуализирует базу самых разных предложений по объектам недвижимости в разных регионах Словакии из разных ценовых категорий.
Специалисты Realty Slovakia помогут найти подходящее для аренды или покупки жильё, а также окажут поддержку при заключении сделки: помогут подготовить соглашение, проверить объект недвижимости, подписать договор и оформить документы для регистрации в полиции по делам иностранцев.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: mail@realty-slovakia.ru
Это партнёрский материал
